Immobilien beim Wegzug: deutsche Mieteinkünfte und Steuer nach Auswanderung

Deutsche Immobilien bleiben auch nach dem Wegzug steuerlich in Deutschland verankert. Mieteinkünfte aus einem in Deutschland belegenen Grundstück unterliegen regelmäßig weiterhin der deutschen Besteuerung.

Das gilt unabhängig davon, wo der Eigentümer lebt. Doppelbesteuerungsabkommen weisen das Besteuerungsrecht für Immobilien typischerweise dem Belegenheitsstaat zu. Der Wohnsitzstaat kann die Einkünfte je nach Abkommen freistellen oder deutsche Steuer anrechnen.

Bei beschränkter Steuerpflicht gelten nicht automatisch alle persönlichen Vergünstigungen wie bei einem deutschen Wohnsitz. Unter engen Voraussetzungen kann eine Behandlung als unbeschränkt steuerpflichtig nach § 1 Abs. 3 EStG beantragt werden.

Auch ein späterer Verkauf muss geplant werden. Die zehnjährige Frist des § 23 EStG läuft durch den Wegzug nicht neu an und endet auch nicht. Bei Immobilien im Betriebsvermögen oder in einer Gesellschaft greifen andere Regeln.

Ein oft übersehener Punkt ist die Finanzierung: Zinsen, Tilgung, Währung und lokale Deklarationspflichten verändern den tatsächlichen Nettoertrag. Eine deutsche Bruttomiete sagt wenig über das Ergebnis im Zielland aus.

Hinzu kommt die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Deutsches Grundvermögen bleibt grundsätzlich Inlandsvermögen. Außerdem können persönliche Nachwirkungsregeln nach dem Wegzug eine Rolle spielen.

Mein Rat: Behandeln Sie die Immobilie nicht als isolierten Vermögenswert. Eigennutzung, Vermietung, Verkauf, Nachfolge und Liquiditätsbedarf müssen zum gesamten Wegzugsplan passen.