Praxis · 12. August 2026 · 6 Min.
Deutsche Immobilien beim Wegzug: Was bleibt steuerpflichtig
Mieteinnahmen, Spekulationsfrist und Erbschaftsteuer: Immobilien folgen eigenen Regeln, unabhängig vom Wohnsitz.
Einkünfte aus deutschen Immobilien bleiben nach dem Belegenheitsprinzip in Deutschland steuerpflichtig – unabhängig davon, wo der Eigentümer lebt. Nahezu alle Doppelbesteuerungsabkommen weisen Deutschland das Besteuerungsrecht zu.
Der Grundfreibetrag steht beschränkt Steuerpflichtigen grundsätzlich nicht zu, was die Belastung auf niedrige Mieteinkünfte spürbar erhöhen kann. Eine Veranlagung zur unbeschränkten Steuerpflicht auf Antrag ist nur in engen Fällen möglich.
Die zehnjährige Spekulationsfrist läuft unverändert weiter. Ein Verkauf innerhalb der Frist ist auch nach dem Wegzug in Deutschland steuerpflichtig.
Immobilien im Betriebsvermögen oder in Kapitalgesellschaften folgen anderen Regeln; hier können Entstrickung und Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen.
Häufig übersehen wird die Erbschaft- und Schenkungsteuer: Deutsche Immobilien bleiben auch nach dem Wegzug steuerverhaftet, und die erweiterte unbeschränkte Steuerpflicht wirkt fünf Jahre nach.